HU-2016-04-01-Ingatlan-berbeadasabol-szarmazo-bevetelek-adozasa-2016-ban-Magyarorszagon-HU
Az ingatlanpiac fellendülése kapcsán aktuális kérdés és sokakat érinthet, hogy itthon milyen lehetőségek és feltételek vannak az ingatlanok bérbeadásából származó bevételeket terhelő adók tekintetében. Következő összefoglalónkban az ingatlan bérbeadással kapcsolatos fontosabb szabályokat fogjuk áttekinteni.
Ingatlan bérbeadása belföldi magánszemélyként
Jelenleg Magyarországon magánszemélyként az ingatlan bérbeadási tevékenység háromféle módon végezhető:
- Egyéni vállalkozóként;
- Adószám nélkül magánszemélyként,
- Adószámos magánszemélyként.
A nem egyéni vállalkozó magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme az összevont adóalap részét képezi, melynek megállapítására két lehetőség van:
- 10 százalékos költséghányad alkalmazásával: ilyenkor a 15 százalékos személyi jövedelemadó megállapítása a bevétel 90 százaléka után történik.
- Tételes költségelszámolással: ilyenkor az értékcsökkenést, a bérbeadással kapcsolatban közvetlenül felmerült költségek, valamint a felújításokra-, karbantartásokra-, javításokra fordított kiadások összegét is le lehet vonni. A költségeket (kivéve az értékcsökkenést) számlával kell tudni igazolni.
Ha a bérbeadásból keletkező összbevétel egy adott adóévben meghaladja az 1 millió forintot, akkor a teljes jövedelem után 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is terheli a bérbeadót, míg adott évben meghatározott fizetendő járulékok értéke el nem éri a 450 ezer forintos felsőhatárt.
Ingatlan bérbeadása belföldi cégként
Magyarországon ingatlan bérbeadása néhány kivétellel főszabály szerint áfa mentes, így a bérbeadó döntheti el, hogy áfa felszámításával vagy áfa nélkül adja bérbe az ingatlant (ez utóbbi esetben azonban adólevonási jog sem illeti meg). Az adókötelessé tételről előre kell nyilatkoznia az adóhatóság felé, és ezen választásától az 5. év végéig nem térhet el.
- Ha a bérbeadás társaságok között történik, akkor az ügyletet szerződéssel alá kell támasztani, és minden esetben számlát kell kiállítani. A bérbeadásból származó bevétel után a következő közterheket köteles megfizetni:
- 27% áfa (amennyiben áfa-kötelezettséget választott);
- 10% társasági adó;
- 2% iparűzési adó.
- Ha a társaság magánszemélynek ad bérbe, akkor szintén szükséges a felek között megkötött szerződés, valamint számla kiállítása. Itt azonban érdemes megjegyezni, hogy a szálláshely-szolgáltatások (szálloda, panzió, kemping) minden esetben 18 százalékos áfa-kulcs alá esnek.
Ingatlan bérbeadása külföldi cégként
Mivel az ingatlan esetében általánosságban az ingatlan fekvése határozza meg az adózás helyét, ezért ugyanolyan adófizetési kötelezettség van érvényben külföldi társaságokra is, mint belföldi cégek esetében.
Szálláshely szolgáltatás és ingatlan bérbeadás különbségei
Ahhoz, hogy meg tudjuk vizsgálni a különbséget, tisztázni kell a két fogalmat. A szálláshely szolgáltatás általában rövidtávú, nem huzamosabb idejű tartózkodást jelent, mely csak adószám birtokában, üzletszerű tevékenység keretében végezhető, valamint szükség van szálláshely üzemeltetési engedély meglétére is.
Ezzel szemben ingatlan bérbeadásról hosszabb távú tartózkodás esetén beszélhetünk, mely bérleti szerződés alapján jön létre és nem igényel szálláshely üzemeltetési engedélyt.
Milyen adózásbeli különbségek vannak a két ügylet között?
Az ingatlan bérbeadásra vonatkozó általános adózási feltételek cikkünk elején bemutatásra kerültek.
Szálláshely-szolgáltatás esetében a bérbeadó kétféle adózási mód közül választhat:
- tételes átalányadózás választása esetén évente jogszabályban rögzített fix átalányt fizet, ami szobánként 32 ezer forint személyi jövedelemadót és 6,4 ezer forint egészségügyi hozzájárulást foglal magába.
- önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik bevétele után. Ebben az esetben 15 százalékos személyi jövedelemadó és 27 százalékos egészségügyi hozzájárulás befizetésére köteles.
Mi a különbség az ÁFA kötelezettségben?
Mint említettük, az ingatlan bérbeadást főszabály szerint nem terheli áfa fizetési kötelezettség. Ezzel szemben a szálláshely-szolgáltatás kivételt képez és minden esetben áfa-köteles tevékenységnek minősül, melyre 18 százalék áfa-kulcs vonatkozik.
Kell-e adózni szálláshely-szolgáltatás esetén a szállóvendégek után?
Igen, azonban ebben az esetben a szálláshelyet nyújtó csak, mint az adó beszedésére kötelezett van jelen. Az idegenforgalmi adó ugyanis a vendéget terheli. Ez az adótípus az önkormányzatok által kivetett helyi adók közé tartozik. Mértéke változó, településenként eltérő lehet, amit a helyi önkormányzat határoz meg a törvényi maximum figyelembe vételével. Az adót az eltöltött vendégéjszakák alapján kell teljesíteni. Az idegenforgalmi adót a szálláshely-szolgáltatást nyújtó minden hónap 15-ig köteles befizetni (az előző hónap adatai alapján) a helyi önkormányzat bankszámlájára. Ez a kötelezettség abban az esetben is fennáll, ha azt elfelejtette beszedni a vendégtől.
Amennyiben további kérdése merül fel az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban vagy részletesebb információra lenne szüksége, szívesen állunk rendelkezésére. Keressen minket alábbi elérhetőségünkön.
