Aktuális hírlevelünkben az ingatlanbefektetésekkel rendelkező társaságokat érintő legfontosabb adózási kérdésekről szeretnénk tájékoztatni Ügyfeleinket, bízva abban, hogy segítségükre leszünk a jogszabályok adta lehetőségek és előírt kötelezettségek megismerésében és így a befektetéseikről szóló döntések meghozatalában.

Társasági adó

A társasági adótörvény az ingatlannal rendelkező társaságokra több speciális szabályt is tartalmaz. Az ingatlannal rendelkező társaságokat, pontosabban ezek külföldi személynek vagy az üzletvezetés helye alapján külföldi illetőségűnek minősülő (külföldi) tagjait a törvény külön nevesíti az adóalanyok között. Úgy rendelkezik, hogy az is adóalany, aki ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedésének elidegenítése vagy kivonása révén szerez jövedelmet.

Az ingatlannal rendelkező társaság külföldi tagja tehát önmagában azért, mert ilyen társaságban tag/tulajdonos még nem lesz adóalany, csak a részesedésének elidegenítése, kivonása során realizált nyeresége okán válik (válhat) adóalannyá. Ez esetben az adóalap a részesedés elidegenítésekor, illetve a társaság jegyzett tőkéjének leszállításakor az ellenértéknek a részesedés szerzési értékével és a szerzéshez vagy a tartáshoz kapcsolódó, igazolt kiadásokkal csökkentett pozitív összege.

Az adó mértéke pedig 500 millió forintos adóalapig 10 százalék, afeletti összeg esetén 19 százalék. Az adót egy erre a célra rendszeresített külön nyomtatványon kell bevallani és megfizetni az elidegenítést követő év november 20-ig. Mindezt azonban csak akkor, ha az érintett országok közötti kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény megengedi az árfolyamnyereség típusú jövedelmek adóztatását Magyarországon.

És hogy mi is az ingatlannal rendelkező társaság? A társasági adótörvény szerint az adózó akkor minősül ingatlannal rendelkező társaságnak, ha az alábbi három körülmény együttesen fennáll:

• részesedését elismert tőzsdén nem jegyzik és
• a beszámolójában vagy kapcsolt vállalkozásaival együtt a csoport egyes beszámolóiban kimutatott eszközök mérleg fordulónapi könyv szerinti értékének (együttes) összegéből a belföldön fekvő ingatlan értéke több mint 75 százalék és
• a tagja, vagy a csoport valamelyikének tagja az adóév legalább egy napján olyan államban rendelkezik külföldi illetőséggel, amellyel Magyarország nem kötött a kettős adóztatás elkerüléséről egyezményt vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség Magyarországon történő adóztatását.

Egy társaság tehát akár saját jogon, akár a csoport összesített adatai miatt is minősülhet ingatlannal rendelkező társaságnak. Az ingatlannal rendelkező társaság e minőségét köteles évente augusztus 31-ig bejelenteni az adóhatóságnak. E bejelentés során nyilatkozni köteles arról, hogy történt-e az adott évben részesedés elidegenítés vagy kivonás. A bejelentés jelentősége abban áll, hogy elmulasztása esetén a tagot terhelő adókötelezettségért korlátlan és egyetemleges felelősség terheli az ingatlannal rendelkező társaságot.

Az ingatlannal rendelkező társaság adóalapját – az általános szabályok szerint – az üzleti évi beszámolóban kimutatott adózás előtti eredményből kiindulva kell meghatározni, módosítva a társasági adótörvény korrekciós tételeivel. Csakúgy, mint más társaságoknál, adófizetési kötelezettség akkor is fennállhat, ha a cég veszteséges, ugyanis ha a vállalkozás adózás előtti eredménye vagy adóalapja közül a nagyobb nem éri el a korrigált bevétel (jövedelem-(nyereség) minimum) 2 százalékát, akkor vagy nyilatkozatot kell tennie a társaságnak az adóbevallásában, vagy a jövedelem (nyereség) minimum lesz az adóalapja. A társasági adó mértéke a korábbiakban leírtakkal azonos (10/19%).

Ingatlanokat bérbeadó társaságoknak érdekes lehet, hogy a bérbe adott építmény, épület esetében 5 százalékos értékcsökkenési leírást érvényesíthet a bérbeadó.

Osztalékot és egyéb jövedelmeket terhelő adó

Társaságok között az osztalékfizetés fő szabály szerint adómentes. A társasági adótörvény ugyanis lehetőséget ad arra, hogy a kapott osztalékkal a társaságok csökkentsék társasági adóalapjukat (kivéve az ellenőrzött külföldi társaságtól kapott osztalékot). Az osztalék kifizetése szintén adómentes, akár külföldre is mivel Magyarország eltörölte a korábban az osztalékjövedelmet is terhelő forrásadót. Ennek következtében az osztalék külföldre is adómentesen fizethető még abban az esetben is, ha egyébként a kettős adóztatásról szóló egyezmények lehetővé tennék az ilyen típusú jövedelmek adóztatását Magyarországnak.

Az egyéb jövedelmek pl. az ingatlan bérbeadásából, ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, árfolyamnyereségből származó jövedelem adózását mindig érdemes esetenként vizsgálni figyelembe véve az érintett országok közötti kettős adóztatást elkerülő egyezményeket is.

Transzferárak

A cégcsoporton belüli tranzakciók (pl. ingatlan értékesítés, ingatlan bérbeadás) árazását a transzferár szabályok figyelembe vételével, a szokásos piaci ár alkalmazásának elve alapján ajánlott megállapítani és azt a vonatkozó jogszabályoknak megfelelő dokumentációval érdemes alátámasztani. Ellenkező esetben az érintett feleknél az adóhatóság egy esetleges vizsgálat során adóalap módosításokat eszközölhet és az adóhiány miatt szankciókkal élhet. Érdemes tudni, hogy a transzferár szabályok miatti megállapításokat az egyéb megállapításoktól függetlenül, azokon felül tehet az adóhatóság, így ugyanazon hiányosság miatt, akár kétszer is büntethet. A dokumentációs kötelezettség nem megfelelő teljesítéséhez pedig a törvényben külön nevesített és összegében jelentős (akár dokumentációnként 16 millió forintig terjedő) mulasztási bírság kapcsolódik.

ÁFA

Az új ingatlan (ha az ingatlant nem vették használatba, illetve kevesebb, mint 2 éve lett a használatbavételi engedély kiadva) és az építési telek értékesítése minden esetben Áfa köteles és egyenesen adózik. Egyéb ingatlanok értékesítése fő szabály szerint levonási joggal nem járó adómentesség alá tartozik. Amennyiben azonban az értékesítő adófizetési kötelezettséget választ az ingatlan értékesítésre, az ügylet Áfa köteles lesz. Ebben az esetben az Áfát a fordított adózás szabályai szerint kell megállapítani az általános 27%-os mértékkel. Az ingatlanhoz kapcsolódó előzetesen felszámított adó ebben az esetben levonhatóvá válik. Az adókötelezettség 5 évre választható, ezen időszakon belül nem módosítható.

Az ingatlan bérbeadás (eltekintve néhány kivételtől, mint például a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás, széf bérbeadás stb.) fő szabályként szintén levonási joggal nem járó adómentesség alá esik. Ebben az esetben is van lehetőség azonban adókötelessé tételre. A jogszabály lehetőséget ad arra is, hogy csak a nem lakóingatlanokra válasszunk adókötelezettséget, a lakó ingatlanokra nem (fordított választásra viszont nincs lehetőség). A választás ebben az esetben is 5 évre szól és megalapozza tevékenységhez kapcsolódó előzetesen felszámított áfa levonásának jogát.

Visszterhes vagyonátruházási illeték

Az ingatlan megszerzése vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség alá esik. Az adóalapot a NAV az ingatlan bruttó piaci értékében határozza meg általános gyakorlat szerint. A fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke ingatlanok esetében a megszerzett vagyon forgalmi értéke után 1 milliárd forintig 4 százalék, felette pedig 2 százalék. A maximális fizetendő összeg ingatlanonként 200 millió forint lehet.

Illetékkötelezettség akkor is felmerülhet, ha az ingatlant nem közvetlenül szerzi meg a társaság, hanem az ingatlant tartó SPV (Special Purpose Vehicle, célszervezet) részvényeinek felvásárlása által. Ha ugyanis a beszerzés részvényügyleten keresztül történik, és az ingatlant tartó SPV az illetéktörvény szerint ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak minősül, valamint az SPV-ben fennálló vagyoni betétek legalább 75%-át szerzi meg a vevő akkor az ügylet visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség alá esik. Akkor minősül belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak egy gazdálkodó szervezet, ha a mérlegében kimutatott eszközeinek (pénzeszközök és pénzkövetelések, valamint 2015-től aktív időbeli elhatárolások és követelések kivételével) mérleg szerinti értékéből legalább 75% a belföldön fekvő ingatlan vagy a gazdálkodó ilyen társaságban rendelkezik legalább 75%-os közvetlen vagy közvetett részesedéssel. Az illetékkötelezettség ebben az esetben tehát független a megszerzett gazdálkodó főtevékenységétől, csak a fenti feltételek fennállása az irányadó.

Az adótervezéseknél érdemes megfontolni, hogy a kapcsolt vállalkozások közötti ingatlan, illetve ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés átruházások fő szabály szerint visszterhes vagyonátruházási (és ajándékozási) illetékmentesség alá esnek. A mentességet azonban nem lehet alkalmazni, ha a szerző felet olyan államban jegyezték be, amelyben a társasági adó mértéke vagy az effektív adókulcs nem éri el a 10 százalékot, vagy a részesedések értékesítéséből származó jövedelmet nem terheli a társasági adónak megfelelő, legalább 10 százalékos mértékű adó.

Itt érdemes megemlíteni a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok 2011-es törvényét ami az ingatlan beruházások fejlesztésére szolgál a külföldi REIT (Real Estate Investment Trust) minta alapján. Tevékenységük a TEÁOR által szigorúan csak saját tulajdonú ingatlan adásvétele, bérbeadása, kezelése és vagyonkezelés lehet. A szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknál (úgynevezett Szit-eknél) a törvény általi legfontosabb kritérium a minimum 10 milliárd forintos induló tőke. Az összes kritériumot teljesítő társaságokat azonban jelentős adókedvezmények illetik meg. A Szit-ek ingatlanbeszerzéseit 2%-os vagyonátruházási illeték terheli az általános 4% helyett, illetve a megfelelő feltételek teljesülése esetén mentesek a társasági adó és a helyi iparűzési adó alól.

Helyi iparűzési adó

A helyi adók közül legjelentősebbnek mondható a helyi iparűzési adó, amely az adott önkormányzat illetékességi területén állandó vagy ideiglenes jelleggel végzett vállalkozási tevékenységhez kapcsolódik. Az állandó iparűzési tevékenységhez kapcsolódó iparűzési adó alapja a nettó árbevétel csökkentve az eladott áruk beszerzési értékével, a közvetített szolgáltatások értékével, az alvállalkozói teljesítések értékével, az anyagköltséggel és a kutatás, kísérleti fejlesztés közvetlen költségével (vagy bizonyos árbevétel felett azok árbevétellel arányos részével). Az adó maximális mértéke 2 százalék. Az önkormányzat döntése alapján adókedvezmény, illetve adómentesség is élvezhető meghatározott feltételek mellett. Az ideiglenes iparűzési tevékenység (minimum 30 maximum 180 nap) esetén az adókötelezettség maximum 5000 forint naponként. Ez tipikus például építési szerelési tevékenység esetén.

Építményadó

Az építményadó a lakás és nem lakás célú épületekre, épületrészekre egyaránt vonatkozik – attól függetlenül, hogy mire rendeltetik, illetve használják. Az adóalany az ingatlan tulajdonosa a naptári év első napján. Több tulajdonosnál tulajdonosi hányaduk arányában oszlik meg az adóalanyiság.

Az adóalapot az önkormányzat döntése szerint vagy az építmény négyzetméterben számított hasznos alapterülete, vagy az építmény korrigált forgalmi értéke. Az adó mértékének felső határa, ha alapterület szerint történt az adóalap számítás, akkor 1100 Ft/m2 évente, vagy az építmény korrigált forgalmi értékének maximum 3,6%-a.

Telekadó

Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő telek, adóalany pedig az, aki az év első napján a telek tulajdonosa. Többségi tulajdon esetén az építményadóra érvényes törvényrészt kell figyelembe venni. Az önkormányzatot illeti a döntés, hogy mi alapján számítja az adót: vagy a telek négyzetméterben számított területe, vagy a telek korrigált forgalmi értéke szerint. Az adó mértékének felső határa terület alapján 200 Ft/m2/év, vagy érték alapján évente a korrigált forgalmi érték 3%-a. Adómentességet élvez például az épület, épületrész hasznos alapterületével egyező nagyságú telekrész.

Mivel a telekadó és építményadó kivetéséről, illetve mértékéről szóló döntés az önkormányzatok hatáskörébe tartozik, településenként nagyon eltérő lehet, így érdemes ezt lehet ezt is figyelembe venni a beruházás tervezése során.

Amennyiben felkeltette érdeklődését, vagy további információra lenne szüksége az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fontos adózási tudnivalókról, keressen meg bennünket, hogy válaszolhassunk kérdéseire.