Ingatlan adózása vásárlás esetén

Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan szerzéséhez főszabály szerint illetékfizetési kötelezettség kapcsolódik. Ez lehet ajándékozási- , öröklési- vagy visszterhes vagyonszerzési illeték.

Ingatlan vásárlása során úgynevezett visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk, amelynek mértéke – főszabály szerint – az ingatlan forgalmi értékének 4%-a.

Amennyiben az ingatlant ajándékba kaptuk, illetve örököltük, és nem áll fenn illetékmentesség (például az egyenesági rokonság, a testvéri vagy házastársi kapcsolat), öröklési- vagy ajándékozási illetéket kell fizetnünk. Ennek mértéke lakások esetében 9%, míg más ingatlanok esetében (például garázs) pedig 18%.

Érdemes tudni, hogy számos illetékkedvezmény elérhető, továbbá speciális szabályok vonatkoznak a lakáscserére, más néven a cserét pótló vételre, amelynek esetében a szerzett lakás értékébe az eladott lakás értéke, megahatározott időn belül, amennyiben valamennyi jogszabályi feltétel teljesül, beszámítható.

Az egyes illetékek alapja az ingatlan forgalmi értéke, melynek kiszámításakor a vételár, illetve ajándékozási szerződésben vagy hagyatékátadó végzésben meghatározott érték. Ezeket az összegeket azonban a NAV felülbírálhatja, becslést alkalmazhat, és ilyenkor nekünk kell bizonyítanunk, hogy az említett értékek megfelelnek a valóságnak.

Ingatlan adózása bérbeadás esetén

Ha ingatlanunkat bérbe szeretnénk adni, az alábbiakra kell figyelnünk.

ÁFA

Mindenekelőtt fontos megemlíteni, hogy eltérő szabályok vonatkoznak egyéni vállalkozókra és magánszemélyekre, valamint az ingatlan típusa is meghatározó az adókötelezettségek tekintetében.

Magánszemélyként lakást adószám kiváltása nélkül bérbe lehet adni, azonban egyéni vállalkozóként ezt nem tehetjük már meg. Ha az ingatlan garázs, parkolóhely vagy szálláshely, adószámra lesz szükségünk, és értelemszerűen akkor is, amikor áfaköteles tevékenységként (a lakások esetében ez akkor igaz, ha úgy döntünk, nem kívánunk élni a mentességgel) vagy EU-n belüli szolgáltatásnyújtás keretében adnánk bérbe az ingatlant.

A garázzsal kapcsolatos eltérő megítélés jogszabályi alapja az, hogy habár az ingatlanok bérbeadását az Áfa törvény általánosságban mentesíti az adófizetési kötelezettség alól, a „közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló” ingatlan a nevesített kivételek között szerepel.

Természetesen, az alanyi áfamentesség ebben az esetben is alkalmazható marad, tehát ha adózóként valakinek a bevétele kevesebb, mint 12 millió forint, nem lesz köteles áfát fizetni. Ezt azonban adószám igénylésekor mindenképpen jelezni kell a megfelelő nyomtatványon.

A mentesség nem kötelező, tehát ha valaki áfás tevékenységnek szeretni kezelni a lakás vagy más ingatlan bérbeadását, ezt megeheti. A választásnál azonban külön jelezni kell, ha csak a bérbeadást szeretnénk bevonni az áfás tevékenységek körébe, az ingatlan későbbi értékesítését pedig nem.

Ez a döntés azoknak az adózóknak lehet hasznos, akiknek vásárláskor, felújításkor keletkezett az általános szabályok szerint levonható áfája. Itt fontos megjegyezni, hogy főszabály szerint a felújításhoz vásárolt termékek, igénybe vett szolgáltatások áfája nem vonható le, csak ha az beépül az adóköteles bérbeadásba (vagy értékesítésbe). Áfa-kötelezettség választása esetén azonban pénzforgalmi számlát kell nyitni, és áfabevallásokat kell benyújtani a NAV-hoz.

Személyi jövedelemadó

Ahogy a fentebb már utaltunk erre, a személyi jövedelemadó szabályai is eltérnek attól függően, hogy magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként adjuk ki ingatlanunkat.

Egyéni vállalkozóként a bérbeadás díja bevételként fog megjelenni, és főszabály szerint a vállalkozói jövedelemadózás, átalányadózási szabályai lesznek irányadóak, attól függően, melyik típusú adózási módot választottuk korábban. Fontos, hogy a kisadózó vállalkozások (ún. KATA alanyok) egyéni vállalkozóként nem végezhetnek bérbeadást, különben elvesztik KATA alanyiságukat. Az ő esetükben külön nyilatkozni kell arról, hogy ezt a tevékenységet magánszemélyként, az arra irányadó szabályok szerint végzik.

Magánszemélyként az általános szabályok szerint keletkezik szja-fizetési kötelezettségünk. A bérbeadásból származó jövedelem főszabály szerint önálló tevékenységből származó jövedelemnek fog számítani, így fontos kérdés, hogy miként állapítjuk meg költségeinket. Ez kétféle módon történhet: a jogszabály által meghatározott 10%-os költséghányaddal, illetve tételesen. A költségeket (amely tehát vagy a bevétel 10%-a, vagy pedig a tételes költségeink, melyeket igazolni tudunk) a bevételből levonva megkapjuk az adóalapot (jövedelmet), amelyből aztán a 15%-os személyi jövedelemadót ki tudjuk számítani.

Tételes költségelszámolás esetében főszabály szerint levonhatjuk a csak bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadásainkat. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával vagy más, jogszabályban rögzített módon igazolt kiadásokat vonhatjuk le a bevételből.

Levonható költségek például a használattal kapcsolatos kiadások, jellemzően a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés. Az eddigiekből következik, hogy ha a rezsiköltség bevételnek számít (ld. lentebb), amit részünkre a bérlő megtérít, akkor tételes költségleírás esetén az általunk megfizetett rezsiköltséget figyelembe lehet venni.

A bevétel meghatározásakor érdemes figyelembe venni, hogy a bérleti díj mellett az alábbi elemek is beletartoznak (amennyiben ezeket a bérlő fizeti):

• a társasház biztosítási, takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg,
• a közös költség, még akkor is, ha tartalmaz közüzemi díjakat (például víz, szemétdíj)
• az olyan fix összegű bérleti díj teljes egészében, amiben előre megtárgyalt módon benne van a rezsiköltség is, valamint a bérleti díjon felül megállapított fix összegű költségtérítés
• illetve a rezsidíj is, amennyiben fogyasztásmérők alapján számolunk el a bérbeadóval, miközben mi átalány díjat fizetünk.

Nem számít bevételnek az áthárított közüzemi szolgáltatások díja abban az esetben, ha az ingatlan bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg nekünk, és mi is a  tényleges fogyasztás alapján számolunk el a szolgáltatóval.

Az ingatlankiadások szinte állandó velejárója a kaució, melyről azt érdemes tudni, hogy az csak akkor minősül bevételnek, ha a bérleti jogviszony megszűnése után az a bérbeadónál marad.

A fentieken túl egy speciális szabály is vonatkozik a bérbeadásra, melynek lényege, hogy ha azzal párhuzamosan, hogy bérbeadjuk a lakásunkat, bérlünk egy másikat, egy másik településen, az általunk fizetett bérleti díj éves mértékét levonhatjuk a kapott bevételből.

Az fenti szabály csak akkor alkalmazható, ha a bérbeadás és a bérbevétel időtartama is meghaladja a 90 napot, a más településen (ami lehet külföldön is) bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget (például vállalkozóként), valamint az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.

A kifizetőnek minősülő bérlő

Különleges szabályok vonatkoznak arra a helyzetre, amikor a bérlőnk kifizetőnek minősül (legtöbbször ez azt jelenti, hogy jogi személy, azonban tekintettel kell lenni a pontos törvény szerinti kifizető-fogalomra). Ilyenkor az adóelőleget a bérlő állapítja meg, illetve vonja le nekünk. Ekkor a levont adóelőleg mértékéről az év végén igazolást kapunk, illetve ezt a jövedelem megjelenik (mivel a kifizető bevallást is benyújt minden hónapban) a NAV által készített SZJA-bevallás tervezetünkben is.

Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Ha nem elérhető ilyen nyilatkozat, akkor a bevétel 90 százaléka lesz az adóelőleg alapja (azaz automatikusan a már korábban is hivatkozott 10%-os költségátalányt alkalmazzuk). A kifizetőnek az adóelőleget a kifizetés hónapját követő hónap 12.napjáig kell megfizetnie.

Ez alapján a kifizetőnek legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedően nyilatkozhatunk a költségekről, azonban ettől függetlenül az éves bevallásunkban a bevétel erejéig elszámolhatjuk az egyébként ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit.

Különösen fontos, hogy ha tételes költségelszámolást választottunk, és nyilatkoztunk a költségekről, akkor, ha a bevallásában a tényleges levonható költség kevesebb, mint amiről a kifizetőnek nyilatkoztunk, a költségkülönbözet 39 százalékának megfelelő adót kell fizetnünk, illetve ezen felül 12 százalék bírságot is, az elmaradt adóelőleg mértéke után.

Vannak olyan helyzetek, amikor a kifizetőnek nem kell megállapítania az adóelőleget helyettünk, ezek:

• ha egyéni vállalkozóként végezzük a tevékenységet, és az eszerinti adózás szerint állapítjuk meg az SZJA-kötelezettségünket a bérbeadásra is,
• ha igénybe vesszük a speciálisszabályt, mely alapján a más településen bérelt lakás bérleti díját elszámoljuk a bérbeadásból származó bevétellel szemben, és erről nyilatkozunk a bérlő felé.

A bérbeadás dokumentációjával kapcsolatban elmondható, hogy mivel számlát kizárólag adózó tud kiállítani, a magánszemély bérbeadónak mindenképpen számviteli bizonylatot kell majd kiállítania, ami egyébként megfelelhet a számla formai követelményeinek is. A bizonylatnak sorszámmal kell rendelkeznie, tartalmaznia kell a bérbeadó nevét, címét, adóazonosítóját, a bérlő nevét, az ingatlan címét és a bérleti díj mértékét.

Ha a bérlőnek mindenképpen számlára lenne szüksége, ahhoz adószámra lesz szükségünk.

Tételes átalányadózás

A tételes átalányadózás akkor alkalmazható, ha az ingatlan rövid időszakokra kerül csak kiadásra, vagy folyamatosan, de mindig másnak. Jellemzően ez történik a magánszálláshelyek, a szálláshirdető oldalakon keresztül kiadott lakások esetében.

Az a fizetővendéglátó tevékenységet végző magánszemély alkalmazhat tételes átalányadózást, aki nem egyéni vállalkozóként nyújtja a szálláshely-szolgáltatást, és egy-egy személynek évenként nem biztosít szállást több mint 90 napra. Ez a fajta adózás legfeljebb 3 ingatlanra használható személyenként, és kizárólag olyan ingatlanokon, ami a magánszemély tulajdonában van, illetve haszonélvezeti joga van rajta.

Az adó mértéke ebben az esetben szobánként és évente 38 400 forint, amelyet negyedévente, egyenlő részletekben kell megfizetni. Ilyenkor a jövedelmet nem kell külön szerepeltetni az éves bevallásban, elegendő a tevékenység megkezdésének jelentése a NAV felé.

Hallgassa meg Podcast epizódunkat az ingatlan adózásáról

Hallgass bele szakmai podcastunkba, ahol az Accace adózási szakemberei beszélgetnek az ingatlanok adózási vonatkozásairól.

Ingatlan adózása értékesítés esetén

Főszabály szerint az értékesítéssel bevételünk keletkezik, amely után adót kell fizetnünk akkor, ha az ebből jövedelmünk is származik. Léteznek úgynevezett adómentes átruházások, például a házassági vagyonközösség megszűnése, illetve a termőföld átruházásának egyes esetei.

A jövedelem ebben az esetben is a bevétel költségekkel csökkentett értéke lesz.

A bevétel alapja természetesen az eladási ár, illetve, ha más dolgot kapunk az ingatlanért cserébe, annak az akkori szokásos piaci értéke. Levonható ebből:

• a megszerzésre fordított összeg és ezzel összefüggő kiadások – főszabály szerint a szerzési vételár vagy az illetékalap, illetve a hagyaték szerinti érték/ajándékozás esetében, ha illetéket nem kellett fizetni, a bevétel 75%-a (ekkor azonban más költség nem vehető figyelembe)
• értéknövelő beruházások, amelyek az eladást megelőzően 24 hónapon belül történtek, az eladási ár 5%-át meghaladó értékben történő állagmegóvás céljából
• az átruházással kapcsolatos kiadások arányosítva (pl. ingatlan-közvetítő díja).

Láthatjuk, hogy nem minden beruházás számolható el az ingatlan értékesítése esetén költségként, így erre fontos figyelemmel lennünk, nehogy adóhiányunk keletkezzen a pontatlan jövedelem-számítás során.

A fizetendő adó mértékét az ingatlan szerzésétől eltelt idő határozza meg.

Ha a szerzés és az átruházás között kevesebb mint 5 év telt el, akkor a számított jövedelem után 15% adót kell fizetni a szerzés évében, valamint az azt követő első évben. Ezután a megállapított jövedelem sávosan csökkenő arányában kell az adóalapot meghatározni (például a szerzést követő 4. évben már csak a jövedelem 30%-a után kell a 15%-os adót fizetni), míg az 5. évtől kezdődően már nem keletkezik az átruházással bevallási kötelezettséggel terhelt jövedelem, így adófizetési kötelezettség sem.

A jogszabály pontosan meghatározza a szerzés és az átruházás időpontját, így ennek pontos megállapításához kiemelkedően fontos a jogszabályi meghatározás figyelembevétele. Így például nem kell aggódnunk, amennyiben egy örökölt ingatlant értékesítenénk, ahol hosszas idő telt el a hagyatéki eljárás végéig, mivel ebben az esetben a szerzés időpontja az örökség megnyílása lesz, amely az örökhagyó halálának pillanata.

A fentiekből látható, hogy téves az a megközelítés, miszerint a lakás 5 éven belüli eladása nagyon magas adókötelezettséget keletkeztet. Ez csak akkor felel meg a valóságnak, ha az ingatlan értéke rendkívüli értékben megnő anélkül, hogy állagmegóvó beruházás történt volna rajta, és kifejezetten rövid időn belül értékesítnénk az ingatlant.

Összességében elmondható, hogy egy ingatlan szerzése, vásárlása, bérbeadása, illetve értékesítése során leginkább a személyi jövedelemadó, illetve az áfa szabályaira kell figyelni az illetékfizetési szabályok mellett.

Szociális hozzájárulási adó, illetve társadalombiztosítási járulék az említett ügyletek során főszabály szerint nem merül fel, mivel ezek után a jogszabály ilyenkor nem állapít meg kötelezettséget. Azonban, ha valaki egyéni vállalkozóként végez tevékenységet, akkor viszont az eszerinti adózás szabályait is figyelembe kell venni, tekintettel arra, hogy ekkor a bérbeadásból származó bevétel a vállalkozói bevételt fogja gyarapítani.