A héten a NAV frissítette az ezzel kapcsolatos információs füzetét. Számos tévhit kering a köztudatban az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából  származó jövedelmek körül. Sokan használják az általuk szabályosnak vélt kiskapukat. Az első NAV ellenőrzéskor azonban kiderülhet, hogy a választott könnyebb út nem is olyan szabályos.

Vegyük először is a fogalmakat, amelyben az Szja tv. 3. §-a ad eligazítást:

3. § 31. Vagyoni értékű jog: a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.
4. § 73. Lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.
5. § 74. Lakótelek: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településrendezési terv szerint lakás építhető, valamint az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet, továbbá az a földrészlet, amelyet lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel.

Nagyon kevés olyan eset van, amikor adómentes az átruházás, ebből sorolunk fel néhányat:

• a házassági vagyonközösség megszüntetésekor az ingatlan vagy vagyoni értékű jog házastárs, bejegyzett élettárs általi megváltásából származó jövedelem,
• a magánszemélyek közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján, tartás vagy járadékfolyósítás ellenében átruházott ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem,
• a helyi önkormányzat, vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés.

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Ahhoz, hogy megállapíthassuk a keletkezett jövedelmet, első lépésként határozzuk meg az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt.

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.

Ilyennek minősül különösen:

• az eladási ár,
• a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke,
• valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén annak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Ahhoz, hogy megkapjuk az Szja alapjául szolgáló jövedelmet, az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségeket.

Költség:

• a megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
• az értéknövelő beruházások;
• a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg is.

Ingatlan értékesítés üzletszerűen:

Ha az ingatlan értékesítése gazdasági tevékenység [3. § 46. pont] keretében történik, az abból származó jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül.

Ez alól kivétel, ha magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg, mert ez esetben eszerint is adózik.

Szja fogalomrendszere szerint gazdasági tevékenység valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

Vagyis, ha a magánszemély megvásárol egy lakást abból a célból, hogy azt felújítsa és rövid időn belül jelentős haszonnal értékesítse, akkor tevékenysége üzletszerűnek minősül. Az üzletszerűség kapcsán viszont jusson eszünkbe még egy adónem, az áfa.

Ha a magánszemély a saját nevében üzletszerűen értékesít ingatlant, az Áfa tv. 5. § (1) bekezdése és 6. § (1) bekezdése alapján áfaalannyá válik, adószámot kell kérnie az adóhatóságtól, és a tevékenységére tekintettel számlaadási kötelezettség és áfa bevallási kötelezettség is terheli.

Gábor Kertész

Head of Advisory | Accace Hungary

Kapcsolatfelvétel